True Real Estate · Investment Offer
BASE Uluwatu
Рассрочка
15% старт · остаток до конца 2028
Суть предложения
- Комплекс: BASE Uluwatu (Улувату, Букит) — закрытый кластер из 16 частных вилл на 1–3 спальни под долгосрочную аренду
- Объект: вилла 7, 2 спальни, частный бассейн, терраса, собственный сад
- Площадь: вилла 60 м², участок 135 м², полностью меблирована
- Застройщик: Maison Development
- Сдача: декабрь 2027 (по плану застройщика)
- Доходность (модель застройщика): годовой контракт — 11,19%, помесячная аренда — 11,12%
Ключевые параметры объекта · факт
Вилла 7
2 спальни · 60 м² · участок 135 м²
Статус
Строится · сдача декабрь 2027
Цена
$160,000 · рассрочка
Площадь виллы · участок
60 м² · 135 м²
Цена за м²
$2,667
Аренда (модель застройщика)
$2,065 / мес · годовой контракт
Доходность (модель застройщика)
11,19% годовой / 11,12% помесячно
Тип
Вилла, 2 спальни, частный бассейн
Статус виллы 7
Свободна (прайс застройщика)
Leasehold
условия владения
28 лет
аренда земли, нотариально
Сдача
план застройщика
Декабрь 2027
BASE Uluwatu
График платежей · вилла 7
Рассрочка: 15% / 15% / 40% / 30%
| Этап | Платёж | Арендный доход |
|---|---|---|
| Бронированиедепозит фиксирует виллу до SPA, входит в первый взнос | −$1,000 | — |
| Первый взнос · 15%$24,000 минус бронь $1,000, при подписании SPA у нотариуса | −$23,000 | — |
| После получения PBG · 15%разрешение на строительство | −$24,000 | — |
| До конца 2027 · 40%в течение 18 месяцев строительства | −$64,000 | — |
| После сдачи · 30%в течение 12 месяцев после завершения (2028) | −$48,000 | $17,905 |
| Итого | −$160,000 | $17,905 |
Этапы и проценты — из прайса застройщика. Бронь $1,000 входит в первый взнос 15%. Точные даты платежей зависят от даты SPA и получения PBG и в материалах не указаны, поэтому график показан по этапам. Арендный доход — первый год по сценарию годового контракта: аренда начинается после сдачи, то есть в период последнего транша, и покрывает 37% его суммы.
Планировка · вилла 7
Вилла 2 спальни · 60 м²
Планировка — архитектурный план виллы на 2 спальни (в проекте 62 м², в прайсе 60 м²). Вилла 7 относится к типу «2 спальни · 60 м²» вместе с виллами 5, 6, 8, 9. На генплане из презентации номер 7 отдельно не обозначен.
Финансовая модель · вилла 7 $160,000
Три сценария аренды · модель застройщика
| Сценарий | Заполняемость | Ставка | Выручка/год | Расходы/год | Чистый доход/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Годовой контракт | 95% | $2,065 / мес | $23,538 | $5,633 | $17,905 | 11,19% | 8,94 г. |
| Помесячная аренда | 85% | $2,294 / мес | $23,400 | $5,609 | $17,791 | 11,12% | 8,99 г. |
| Посуточная аренда | 70% | ADR $140 / ночь | $35,770 | $19,824 | $15,946 | 9,97% | 10,03 г. |
Основной сценарий — годовой контракт: виллы рассчитаны на одного арендатора с оплатой вперёд. Доходность — чистый доход / $160,000. Окупаемость — цена / чистый доход, наш расчёт по цифрам модели. Курс 17 000 IDR за $1.
Расходы за год, $
| Статья | Годовой | Помесячно | Посуточно |
|---|---|---|---|
| Уборка | $1,000 | $1,000 | $1,765 |
| Ресепшн | — | — | $706 |
| Менеджер бронирований | — | — | $375 |
| Обслуживание бассейна | $353 | $353 | $353 |
| Садовник | $212 | $212 | $212 |
| Электричество | — | — | $801 |
| Интернет | $300 | $300 | $300 |
| Прачечная | — | — | $902 |
| Резерв на ремонт · 2% выручки | $471 | $468 | $715 |
| Комиссия OTA / агента · 12% / 5% / 5% | $1,177 | $1,170 | $4,292 |
| Налог 10% от (выручка − опер. расходы) | $2,120 | $2,107 | $2,964 |
| Управляющая компания · 18% / 0% / 0% | — | — | $6,439 |
| Итого расходы | $5,633 | $5,609 | $19,824 |
При долгосрочной аренде коммунальные платежи оплачивает арендатор. В модели 2 спальни комиссия управляющей компании при долгосрочной аренде — 0%, агента — 5%; в презентации застройщика указана комиссия УК 10% от аренды.
Структура выручки · годовой контракт
Чистый доход владельца · 76,1%
Операционные расходы · 9,9%
Налог 10% · 9,0%
Комиссия агента 5% · 5,0%
Перепродажа через 3 года · сценарий застройщика
Цена перепродажи
$180,000
Прирост стоимости
+$20,000
Аренда за 1,5 года
$26,772
Итого прибыль
$46,772
Доходность
9,74% в год
Расчёт застройщика: 1,5 года аренды после сдачи по средней доходности 11,15% плюс продажа за $180,000. Цена перепродажи — допущение модели, не гарантия.
Рынок долгосрочной аренды · 2 спальни
| Объявление | Цена / мес | В долларах | Источник |
|---|---|---|---|
| №1 | 45 млн IDR | $2,647 | FB ↗ |
| №2 | 35 млн IDR | $2,059 | FB ↗ |
| №3 | 35 млн IDR | $2,059 | FB ↗ |
| №4 | 40 млн IDR | $2,353 | FB ↗ |
| №5 | 40 млн IDR | $2,353 | FB ↗ |
| Среднее | 39 млн IDR | $2,294 |
Виллы на 2 спальни с бассейном в Балангане, Улувату и Унгасане, объявления Facebook Marketplace из модели застройщика. Курс 17 000 IDR за $1. Средняя ставка $2,294 — база помесячного сценария; годовой контракт в модели на 10% ниже.
По данным застройщика: рынок долгосрочной аренды на Бали вырос на 22% за 2023–2025 годы, за 2023–2024 годы выдано более 60 000 виз цифрового кочевника, средний срок аренды экспата — 8–14 месяцев.
Визуализации · вилла 2 спальни
Нажмите на фото, чтобы открыть на весь экран.
Визуализации созданы на основе завершённого проекта застройщика, финальный дизайн может отличаться.
Инфраструктура кластера
В каждой вилле: частный бассейн, терраса, собственный сад и участок
Полностью меблирована
Закрытый въезд
Охрана и управляющий на месте
Парковка
Материалы: микроцемент, тик, ротанг, чёрные рамы
О застройщике Maison Development
Maison Development — французский застройщик, работает на Бали с 2022 года. Строит полным циклом собственной командой, ведёт собственный технический надзор, оформляет leasehold нотариально.
Управляющая компания ищет и проверяет арендаторов, заключает договор и ежемесячно контролирует состояние виллы.
Maison Development не входит в перечень проверенных застройщиков True Real Estate, полная проверка застройщика не проводилась.
Контакты